徐闻县城木兰大道。 记者 黎阳明 摄
记者18日从徐闻的土地交易市场了解到，该县地价维持了去年同样的价格，个别私人交易地价出现小幅度下降。
“这两年，宅基地的需求基本饱和，城东大道、城北大道等地也没有空地出卖。”徐闻某房地产中介李女士说。虽然没有出现大范围的降价，但地价升值空间有限。
一场秋雨一场冷，在经历房地产市场的“冷颤”后，地价也受到牵连。一直高歌猛进的地价却出现了“暂停”，甚至下降的现象。
五年间地价略有上升
上世纪90年代，不少农民来到徐闻县开发的前沿阵地，挥洒青春和汗水。随着进城务工潮的到来，以及外来人员投资置业热度的升高，徐闻扩容提质的步伐加快了，房地的需求量自然也增大了。
据徐闻县房地产管理局统计的数据显示，2009年徐闻县房地产交易市场比较活跃，全县商品房交易581宗，交易面积6.71万平方米，涉及交易金额1.56亿元，同比增长110%。
“自2010年以来，海南岛国际旅游的快速发展，在一定程度上带热了徐闻房地产行业。由于借助交通要道的优势，木兰大道和城东大道地带的土地升值速度非常快。”徐闻县土地征用储备中心黄先生说。
但今年以来，地价却在悄悄的发生变化。“快半年了，还没完成一宗交易，私人挂卖的地皮也越来越少了。即使有地，因价格不低，人们都选择了观望。”房地产中介郑小姐说。
记者走访发现，郑小姐反映的情况在徐闻并不少见，不少房地产中介反映生意难做。
市民林奋在五年前就看中了徐闻县的一处120平方米的宅基地，价格为11万元。由于当时没有筹够建房的资金，想着过几年自己经济条件好点再买。可是，让他预料不到的是，五年间地价不断上涨。虽然他的经济条件好了，但地价已从11万元升到25万元，错过了购买良机的林奋悔青了肠子。
近日，记者从徐闻各房地产中介的挂牌代售信息栏看到，一亩城中村的宅基地标价为600万元，一亩城郊的农村宅基地标价为100万元。
“信息栏的标价还不算高，城东大道两侧和海安临海地段等商住土地，从一平方几百元升至几千元，甚至上万元。城区的木兰大道建成通车后，地价借势上升。”某中介人员告诉记者。
今年地价整体有回落
“今年上半年，徐闻一级市场完成了21宗交易。而在2013年之前，几乎每个月就有十几宗，每年都会产生300~400宗的土地交易。但从2014年起，土地交易市场便出现了低迷。”徐闻县土地交易服务中心李军说。
“地价升降属于市场规律，今年徐闻地价整体有回落，比如以前挂了30宗地，有35人报名，现在挂了30宗地，只有五六个人报名，对比鲜明。不管怎么样，木兰大道片区的价格仍然按照三年前政府公告的价格来执行。”徐闻县国土资源局副局长陈起德告诉记者。
“交易市场低迷主要是因为交易转让产生的高税费，比如一块现价100万元的土地，以前的税费只需几万元，现在按照新政策，却要十几万元。”徐闻县国土局一廖姓工作人员说。国家出台新税收政策影响转让，不影响出让，影响到私人买卖交易，而不影响政府挂牌拍卖。
“2009年，在城东大道20万元就应该能买到的100平方米的宅基地，却被标出了48万元的高价。后来该宅基地以50万元被标得，这块地现在已经升到了100多万了。”黄先生说，虽然土地交易应该以土地的使用价值来衡量，但也会出现“情人眼里出西施”的情况，这就取决于人们所说的宅基地位置和“风水”了。
近日，记者走访徐闻各房地产中介了解到，今年土地的交易比较少，地价行情也不好，个别地块降价出卖。“虽然受台风和徐闻房地产行业的影响，但地价的变化幅度不大，基本趋于稳定，好的地段的地价并没有下降，但这样的好地紧缺。”某房地产中介吴先生说，私人买卖的地价普遍出现降价，降幅在15%左右。
从事房地中介工作的资深人士黄先生告诉记者，1993年徐闻的地价涨了又落，直到2000年又开始上涨。“根据十几年的观察发现，徐闻的地价几乎是五年一个轮回，冷热循环，从2010年开始至今已经是五年了，今年是最‘冷’年，也是最后一年，是否渡过‘冷关’是大考验。”黄先生说。
交易规范地价更趋合理
“木兰大道不仅地理位置优越，具备商住功能，而且路灯、水电、排污等基础设施已经基本完善。挂牌出卖的地价也考虑到政府的投入，不做亏本生意。”徐闻县房地产管理局杨先生说，交易越来越规范了，民间炒地的情况也越来越少了，地价也将逐渐回到一个合理的范围。
陈起德认为，市场是开放的，自由竞价，对任何一方都是公平公正的。“由于民间的隐形市场无法清查，市场炒作行为难以掌控，高价拿地是交易双方讨价还价的结果。但对这些不合法的买卖行为加强监管，对不合法的市场交易行为进行打击，也是必须的。”
而事实上，由于前几年土地的估价不规范，以及土地交易市场的不成熟。个别人投机倒把，坐地起价，逐渐把整个市场的价格都抬高了。
“以前土地资源丰富，现在在市场上交易的土地短缺了，小产权房的异军突起，占据了很大一部分灵活运作的土地。”资深置业顾问黄先生说，县级土地交易服务中心将由市里统筹管理，地价升降将不再那么随意。
“地价上升的背后，既有市场杠杆的作用，也有投机者不当的市场运作。例如2011年城东大道临街地段1平方竟然能卖到一两万元，据了解，当时也有不少人在竞拍。而这种现象愈演愈烈。地价上升虽然短时间内增加了最大的财富，但违背了正常的市场规律，市场发展需要遵守市场规律才能稳健发展。”一陈姓退休干部说。
“地价主要由当地的供地能力和经济发展水平决定，目前，国家为抑制房价和地价发展过热而导致的价格过高相继出台了一些如增值税等调控政策，收紧了农用地用于建筑用地的转变，加大对土地的非法交易的监督力度，加强对农用地转为建设用地的审批。”广东海洋大学经济学院教授闫玉科说。
“税费过高增加交易双方的压力，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，增强了国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控。”陈起德说。
