撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
房屋交易中介费到底该如何支付，支付多少，这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价，又存在着一定变动空间。它既公开，又隐秘；既简单，又复杂。在看似由中介公司执掌的背后，充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。
明星买豪宅也想绕道中介费？不久前，有关谢娜张杰夫妇被指控故意绕道中介费的消息，曾在网络上引发热议。
2022年1月，中介霍某委托朋友在社交平台发布了一系列视频、图片等资料，直指谢娜张杰夫妇“跳单”，违反房屋交易规定。对于这个突如其来的指控，夫妇二人随即否认此事并准备起诉对方造谣，而面对律师函警告，该爆料中介却选择硬扛到底。
真相水落石出前，人们已经不再仅仅好奇事件本身，引起他们更大关注的，是那笔一单即高达110万元的天价中介费。要知道，这是无数个普通人辛苦劳作几年都未必赚得的数目。
对于高达百万甚至千万的房屋总价来说，哪怕中介费率只是微小变动，都会触动着不同市场主体的神经。对于许多购房者而言，动辄2%-3%的中介费，也是一笔不小的负担。
房屋交易中介费到底该如何支付，支付多少，这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价，又存在着一定变动空间。它既公开，又隐秘；既简单，又复杂。在看似由中介公司执掌的背后，充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。
动辄几十万的中介费该花吗？即便是花了上千万元买房，面对几十万元的中介费，还是会有人有“跳单”的冲动。即使是年薪数百万元的互联网精英人士张明，也不免为此叹息。
2022年初，经历了前期3个月的选房历程后，张明终于来到了房屋交易的最后关卡，谈判中介费。这之前，他好不容易选中了一套心仪的房子——一套位于北京海淀区知春里附近，总价2000万元的二手房，按照中介提供的2.5%费率计算，张明仅中介费就要缴纳50万元。
张明多番思量后，还是谨慎地给2.5%中介费率打了个叉，“如果用50万元去银行按揭贷款，再稍微加点杠杆我都能买一个洗手间了，但现在要把这么一大笔费用花在中介费上，我觉得很不值当。”
北京的二手房市场中，2.7%的中介费率是长期存在的交易价码，不少人甚至以2.7%作为评判线，将中介公司分为两大阵营，一种是以2.7%为代表的中介，如链家、麦田、中原、我爱我家、丽兹行等大型中介，不过经内部优惠活动后，大多可在2.5%左右浮动，另一个则是费率最低可达1%的中小中介阵营，多是以中小经纪公司，或者夫妻店的形式存在。
不过，具体到实际交易过程中，交易费率也有着十分灵活的谈判空间。根据不同区位、不同房源、不同市场行情，中介费价格均有调整。
以房源为例，一位中介行业从业人士说道，“中介的房源分为独家房源和非独家房源。如果是独家房源，就只能在该中介交易，但其实如果多走访一下线下门店，也会有一些相对优惠的价格。而对于非独家房源，因为中介间的竞争比较激烈，价格差异就会大很多。”
好在，张明的房源并非是独家房源，而在北京二手房交易最活跃的海淀区，这套房子有着多个中介费的价码，高至2.5%，低至1%不等，这给了他很大的自由选择空间。综合多方考量，张明选中了一个给出2%中介费率的中介方。
对于买房人而言，掏多少中介费，就享受多少服务与保障。
“一些小中介公司或者夫妻店可以做到1%的中介费，但这种交易风险很难控制，很容易踩坑，比如首付款未进入监管账号，公司跑路等，而大型中介公司的中介服务体验和规范体验相对好一些。”前述业内人士表示。不过在其看来，中介费的服务溢价依旧存在过高的问题，“明明一样的服务内容，为什么单价越高的房屋，收费却要高出数倍？”
一个典型的现象是，二手房交易市场中，高总价的房屋交易，跳单率越发凸显。这主要源于人们普遍认为，高房价和高佣金带来的服务不相匹配。以北京2.7%的费率标准为例，一套1000万元的房子，中介费需支付27万元。而如果交易标的是一个高达2000万元的房子，服务内容实际并无太大区别，但收费标准依旧采取2.7%，相对应的支付金额也大大提升，这才是让买房人感到纠结的症结所在。
和张明有所不同的是，同样购买了一套1500万元高总价房屋的李阳，仍旧选择了高费率的中介公司。在他看来，房屋交易涉及到的交易链条很长，且交易复杂性很高，又需要支付如此高昂的金额，更加需要交给专业的人来做更有保障。
另一位刚需购房者刘冰也告诉《财经天下》周刊，其曾在2019年买入北京北五环外一套总价在400万元的二手房，即便凑200万元的首付已经相对困难，但她依旧咬牙选择了链家，以2.6%的费率交了9.8万元的中介费，“和卖家谈判的时候才砍了8000块钱下去，结果中介费一下子交了这么多，真的心疼”。但她也表示，虽然舍不得，但一想到可以免去其他风险，对于自己来说，这笔钱花的也算值得。
在房屋交易中，可能踩坑的点又有哪些？“二手房市场每个房屋信息都不一样，比如房子产权不清晰，抵押贷款严重，涉及违法交易等等，靠谱的中介都会先帮客户核查，保证客户买到的房子是产权真实没有问题的，这些如果不找靠谱的中介，自己很难操作。其次，买哪里的房子比较划算，哪些是业主着急出售低于市场价的，自己买不知道市场信息很容易吃亏。”前述业内人士表示。
如今的房屋交易市场里，很少有人能摆脱中介单独完成交易。毕竟，房地产交易涉及到的链条太长，且涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，中介这一角色不可或缺。但这并不意味着高房价下多重博弈的高佣金收费模式是合理的。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，这类高总价的房地产买卖交易中，中介公司提供的服务与收费并不对等。中介费应该根据房屋总价进行调整，按照房屋总价进行梯度收费是相对合理的。
李阳对此也有相同的想法，“专业的中介服务肯定是满足了市场需求，但其背后不合理的高中介费问题没有得到足够的重视。”
尽管很多购房者对高中介费有诸多不满，但却并没有影响到它们的市场占有率。直至如今，中介费最高的北京链家，依旧稳坐北京二手房交易第一的位置。
在二手房交易向来活跃的北京市场。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，2022年1月份，北京存量房的签约中，链家达到了8626套，排名第一，我爱我家紧随其后，也有2444套的网签。而包括居理新房、搜房网等互联网平台的总签约仅有不到1000套，远远达不到撼动传统中介地位的程度。
也曾有不少中介公司，高举颠覆者的大旗，利用低廉的佣金打响价格战，试图从传统中介公司手中抢夺“蛋糕”。还有不少互联网势力，试图通过技术创新优势，倒逼传统中介下调中介服务费，在这个领域内早先的58集团与后进入的字节跳动都是个中代表。
2015年，收购安居客后，58同城发起对传统中介行业的攻势。甚至，拉起了“反贝壳联盟”。
2018年，由58集团CEO姚劲波攒局，在一场名为“全行业真房源誓约大会”的大会上，包括我爱我家董事长兼CEO谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产中国副总裁吴起、麦田房产副总裁吴存胜在内的各大公司领导均到场，在演讲后签下合作合约。在姚劲波的鼓动下，几大公司同仇敌忾，势要将业内第一拉下神坛。
尽管大会本身没有点名，但当时，链家刚刚破釜沉舟成立新平台贝壳找房，却瞬即招致行业内的抵制。不过，有碍于链家在线下门店布局中的先发优势。这一联盟最终还是没有动摇链家与贝壳找房的地位，甚至在此后几年间，联盟内成员纷纷倒戈相向，选择入驻贝壳找房。至2022年1月，随着我爱我家披露公告称，大股东58集团将大规模减持后，预示着这一联盟的彻底瓦解。
当然，这也在一定程度上稳定了中介市场的价格局势。直到现在，多数房屋中介的服务费仍维持在总房款2%到2.5%的水平，与链家看齐。
链家和我爱我家们对于北京二手房的统治似乎牢不可破。那么，为何低中介费没能打赢这场战役呢？一位中介行业的资深人士表示，“关键还在于房源，谁控制了房源，谁就控制了定价权。”
在二手房交易中占有绝对强势地位的链家和我爱我家们，其“魔术”奥秘就在于，往往能在最短的时间里，以最高的价格找到买房人，以赢得房主的信任，形成了滚雪球般的优势，掌握了越来越多的房源。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，“之所以有那么多的投资机构，包括万科、融创看中链家，就是看中链家通过海量的中介、门店，把房源基本信息都掌握在手里，这是其他中介没办法比的。”
意识到房源重要性的经纪公司们，早就提前参与到这场房源的规模竞逐中。越来越多的企业，开始重视编织房源网络这张大网。他们铺设了庞大的门店、经纪人规模，密密麻麻地覆盖到几乎所有热点的小区。一旦有新房源出现，能够第一时间掌握并推送给购房人，以保证其对于房源的控制。
其中，好的房源更是作为稀缺品被中介们争抢，并被打上了“独家房源”、“VIP服务”等标签后，在市场上广为存在。但某种程度上，这也直接造成了房源的恶性竞争。为了签“独家房源”，中介们就向业主承诺高价售出，很多房源的价格被这样哄抬了起来。
从本质上来讲，与服务费价格战相比，房源才是真正的核心竞争力，获得了房源也就获得了市场的定价权。但，这终归还是一场由资本推动的商业模式。中介公司只有不断扩大房源数量，占有规模话语权，才能获得市场先机。而这一切，只有在高昂中介费的支撑下才能生存。
一位中介行业人士对《财经天下》周刊分析道，如果一家中介的费率低于1.5%，那么这套房子肯定是赔钱的。因为要算上房子的维护成本，加上房源端、客户端、人才端的利润分成，最后就赚不到什么钱了，这就是中介行业的生存成本。
高中介费的模式，有可能被彻底打破么？
早在2021年时，有关中介费将调整的消息，就在市场广为流传。讨论中的中介费改革有三种方案：降低中介费收取比例，从2.7%降至1%；中介费根据房屋总价分档次收费，总价越高收费标准越低；按照固定费用收取，无论房屋总价高低，均收取固定的中介费，即“一口价”。
这些方案无一例外地瞄准了高费率难题，但试图通过打击高费率建立一套新的秩序，又谈何容易。
空白研究院院长杨现领直击要害称，实际上，消费者真正关注的不是中介费用有多高，而是服务有没有价值。在服务价值不能确认、不能得到消费者认可的情况下，中介费怎么降都没用，哪怕降低到1%以下，消费者都不满意。
中介生意，长期以往赚的都是“信息不对称”的钱。
如今的二手房交易亦如是。中介实行双边居间委托，赚的是撮合交易的利润。而经纪人受托于买卖双方，要代表双方进行谈判，立场很难确定。
但双边代理，意味着中介不代表任何一方，不为任何一方创造价值。这造成一个典型的交易现象，买卖双方严重的利益博弈。
刘冰称，她在进行房屋买卖谈判时就拉满了戒备心，“这套房源敲定得特别临时，一开始都没打算看，就是中介突然告诉我说卖家有时间”，当时，由于家里人不方便到场，她又着急敲定，只得单刀赴会。“房源在北五环，中介开上车拉着我就直奔卖家的单位附近，开了一个小时才到，那气势就感觉，为了促成交易不惜一切手段。”刘冰能明显感觉到，在这场利益博弈中，中介实际就是在“两边搅合”，谁的心理防线弱，谁就是最终的弱势方。好在自己足够坚持，她因为坚决不让步，击破了卖家的防线，愣是给她又让出了一定价格空间。
但刘冰还属个例，在还算大热的行情里坚持住了自己的底线。通常当房价进入快速上涨通道时，经纪人为了促成交易，大都会选择偏向持有房源的一方，帮着卖家抬高房价，极力劝说买家出高价。而处于买方市场供过于求时，中介则偏向于购房者，会帮着买家向卖家压价。
不过，随着房屋交易市场特征的演变与发展，一些新的格局也正在形成。
2021年底，深圳市住建局主办的深圳市房地产信息平台，又正式上线新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。
这三个动作，直指中介行业的三大原罪：双边代理、高中介费及假房源。而独家代理，正在作为中介行业发展与演变的最大变数，但从目前来看，实操性难度依旧很大。
杨现领认为，“独家委托制度在理论上是一个理想的机制，但在实际操作层面需要大量的基础设施与基础规则的制定，在我国目前这种情况下，还需要更多的探索与尝试。”
十年前， 中介市场还是野蛮生长的初始状态，行业缺乏监管，运营机构良莠不齐，导致消费投诉量大，满意度较低。十年后，二手房中介交易，成为了国内交易量最活跃的市场。可以预见的是，在“房住不炒”的新形势下，行业将走上更加注重民生体验的发展轨道。
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